KONUT ALIM VE SATIM İŞLEMLERİNDE NE TÜR MASRAFLARLA KARŞILAŞILABİLİR?

Paylaş :

~KONUT ALIM VE SATIM İŞLEMLERİNDE NE TÜR MASRAFLARLA KARŞILAŞILABİLİR?

Konut alış ve satış işlemlerinde karşılaşılabilecek masraflar şunlardır:

1-) Konut alım satım bedeli,
2-) Bankadan çekilen konut kredisi masrafları,
3-) Gayrimenkulün geçmiş dönem vergi borcu, (Emlak Vergisi, ÇTV)
4-) DASK (Zorunlu Deprem Sigortası),
5-) Tapu harcı,
6-) Tapu harcı döner sermaye bedeli,
7-) Değer artış kazancı,
8-) Katma Değer Vergisi (KDV),
9-) Emlakçı komisyonu,
10-) Abonelik masrafları,


1-) KONUT ALIM SATIM BEDELİ: Konutun gerçek alım satım bedelidir.

2-) BANKADAN ÇEKİLEN KONUT KREDİSİ MASRAFLARI: Bankadan çekilecek kredi tutarı için yüklenilecek faiz bedeli, konut kredisi talebi için dosya masrafı, ekspertiz bedeli, DASK (Zorunlu Deprem Sigortası), hayat sigortası, işsizlik sigortası gibi çeşitli masraflarla karşılaşabilirsiniz. Diğer yandan bankaların, otomatik ödeme talimatı verebilmeniz için hesap açtırma ve kredi kartını almanız yönünde de talepleri olabilmektedir. Bunun yanı sıra, banka tarafından konutunuza konulacak ipoteğin de serbest hareket kabiliyetinizi engelleyeceğini unutmamanızda fayda bulunmaktadır.

3-) GAYRİMENKULÜN GEÇMİŞ DÖNEM VERGİ BORCU: (Emlak Vergisi, ÇTV) Belediyeden rayiç bedel belgesi alınabilmesi için, evinizin eski veya ilgili yıl emlak vergisi borcu bulunmaması gerekir. Eğer evinizin vergi borcu bulunuyorsa, rayiç bedel belgesi belediye tarafından verilmeyeceği için, satış işlemi yapılamaz. Vergisi borcu bulunan evin borç ödemesi normal şartlarda alıcıya değil, satıcıya aittir. Bu nedenle, rayiç bedel alınmaya gidilmeden önce emlak vergisi borcu sorgulaması yapılmalı, varsa vergi borcu satıcı tarafından ödenmelidir.

Ayrıca, satıcıdaki vergi ödemesine dair makbuzlar alınıp kontrol edilmeli ve her ihtimale karşı birer fotokopisi alınıp saklanmalıdır.

1319 Sayılı Emlak vergisi Kanunu’nun 30. maddesinin son fıkrasında; “Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş Emlak Vergisinin ödenmesinden devreden ve devralan müteselsilen sorumlu tutulurlar. Devralanın mükellefe rücu hakkı saklıdır. Tapu daireleri devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15 inci günü akşamına kadar ilgili belediyelere bildirir.” şeklinde ifade edilmiştir.

Bu hüküm gereğince; satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincirleme olarak vergi idaresince sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi ise, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha önceki sahibine rücu edebilir yani isteyebilir. Önceki sahibi ödemeye yanaşmazsa, dava yoluyla tahsil etme yoluna gidilebilir.

Gayrimenkulünü satanların ise; ilerde emlak vergisine ve çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşmamak için, gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile gayrimenkulünü sattığını bildirmelerinde fayda mülahaza etmekteyiz.

4-) DASK: Doğal Afet Sigortaları Kurumu’nun kısaltmasıdır. Doğal afet sigortası ise, zorunlu deprem sigortasının genel adıdır. Zorunlu deprem sigortası; mesken, ev, bağımsız bölüm nitelikli yerlerin, depreme karşı, yetkili sigorta şirketleri tarafından sigortalanmasıdır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar, bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya sağlanan kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına tabidir.
Taşınmaz maliki veya intifa hakkı sahipleri zorunlu deprem sigortasının yükümlüsü olup, bu sigortaya tabi bağımsız bölümler ve binalarla ilgili tescil ve tapuya kayıtlı taşınmazın kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşmesi hali hariç olmak üzere tüm terkin işlemleri zorunlu deprem sigortası kapsamında kalan tapu işlemleri olarak değerlendirilmektedir.

Eğer alınan konuta ait aktif bir DASK sigortası varsa, yeniden DASK sigortası poliçesi yapılması gerekmemektedir. Sadece satış işleminden sonra sigorta zeyili (düzeltmesi/deviri) yapılması yeterlidir. Eğer DASK sigortası poliçesi yaptırılmamış ise, alıcının yaptırması gerekmektedir.

Alınan konutun Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırılmamışsa; çeşitli abonelik işlemleri (Elektrik, doğalgaz, su, sabit telefon) yapılamayacağı gibi tapuda da satış işlemi gerçekleştirilemez.

Tapu sicil müdürlükleri, yapacağı tapu işleminde bu sigortanın yapılmış olduğunu aramak ve zorunlu deprem sigortası poliçe numarasını düzenleyeceği resmi senedin uygun bir yerine yazmak zorundadır. Daha detaylı bilgi için DASK'ın 125 numaralı çağrı merkezi aranılabilir.

5-) TAPU HARCI: Konutu devir eden ve devir alan için ayrı ayrı olmak üzere; devir bedeli üzerinden binde 20 (‰ 20 = %2 = yüzde 2) olarak hesaplanan ücrete “tapu harcı” denir.
Diğer bir deyişle, alım satım bedeli üzerinden ödenmesi gereken tapu harcı tutarı; ayrı ayrı olmak üzere alıcı için %2, satıcı için %2 toplamda %4 oranında bir bedeldir.

6-) TAPU HARCI DÖNER SERMAYE BEDELİ: Gayrimenkulün satış bedelinden ayrı olan ve her yıl için yeniden belirlenen sabit (maktu) bir rakamdır, değişmez.

2017 yılı için Tapu Harcı Döner Sermaye Bedeli 102,75-TL’dir. (Tapu Döner Sermaye Hizmet Bedeli: 90,50-TL + İlave Hizmet Bedeli: 12,25-TL=102,75-TL) Tapu harcı döner sermaye hizmet bedeli, satıcı tarafından karşılanması gereken bir bedeldir.

Döner Sermaye ücretleri; 6083 sayılı Kanunun 8/6 maddesi gereğince, 6083 sayılı Kanuna ekli III sayılı Tarife cetveline göre tahsil edilmektedir.

7-) DEĞER ARTIŞ KAZANCI: 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80. Maddesinin 1. fıkrasının 6. bendi hükmü (GVK Mük. 80-1/6) gereğince; Gayrimenkullerin, iktisap yani elde edilme tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç “Değer artışı kazancı” olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor. Satın aldığı gayrimenkulü 5 yıl geçmeden elden çıkarmaları söz konusu olanların, gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan, alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde, gayrimenkulün 5 yıl geçmeden satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkabilir.

Burada “elden çıkarma” deyimi; GVK’nun 70. maddesinde yer verilen mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade etmektedir.

Satın aldığınız gayrimenkulü 5 yıl içinde elden çıkarmanız (satmanız) halinde; eğer değer artış kazancı çıkıyor ve çıkan bu kazanç, satışın yapılmış olduğu yıl için belirlenmiş olan “değer artış kazancı istisna tutarı”ndan fazlaysa (G.V.K. Mükerrer 80/3. Fıkrası gereğince; 2017 yılı için istisna tutarı: 11.000.-TL’dir. Bkz: GVK’nun 296 Seri No.lu Genel Tebliği), Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisinin kapsamına girersiniz ve bir sonraki yıl beyanname vermeniz gerekir. Bu gelir vergisi, alım ve satım tarihleri arasındaki enflasyona göre satışın yapıldığı yılın vergi dilimine göre hesaplanır ve elde edilen gelir 1-25 Mart 2018 tarihleri arasında Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilir. Beyan edilen gelir vergisi ise, mart ve temmuz aylarında 2 eşit taksit olarak ödenir. 11.000,00-TL istisna tutarını aşan değer artış kazancı, aşağıda yer verilen 2017 yılı vergi dilimlerine göre hesaplanıp vergilendirilir.

Yıllık Toplam Gelir  Vergi Dilimi
- 13.000 TL'ye kadar;                                                                                                                                                                        % 15
- 13.000 TL- 30.000 TL arası;
(13.000 TL’ye kadar %15 uygulanacak)                                                                                            % 20
- 30.000 TL -70.000 TL arası;
(13.000 TL’ye kadar %15 / 13.000 TL-30.000 TL arası %20 uygulanacak)                                      % 27
- 70.000 TL üzeri;
(13.000 TL'ye kadar %15 / 13.000 TL-30.000 TL arası %20 /30.000 TL-70.000 TL arası %27 uygulanacak)    % 35

Eğer 2017 yılında elde ettiğiniz Gayrimenkul Değer Artış Kazancınız, 2017 yılı için belirlenmiş istisna tutarı olan 11.000.-TL’nin altında ise, 2018 yılında gelir vergisi ve beyanname vermeniz gerekmez.

Diğer yandan, satışı yapılmış olan gayrimenkul eğer bedelsiz (ivazsız) olarak iktisap edilmişse (miras, bağış, hibe vb.); bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar da, değer artış kazancının konusuna girmez ve vergilendirilmezler. Bu kapsamda, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir. Veraset yoluyla bedelsiz olarak miras kalan bir gayrimenkulün elden çıkarılmasından doğan kazançlar da değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

Kooperatifler tarafından kura çekimi sonucu üyelere isabet eden gayrimenkullerin, çekiliş tarihi itibariyle üyelerin fiili kullanımlarına terk edilmesi halinde ise, kura çekiliş tarihinin kooperatif tarafından gayrimenkullerin üyelere tahsis tarihi, üyeler için de söz konusu gayrimenkullerin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, söz konusu gayrimenkulün fiilen kullanımına ilişkin olarak tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle ispat edilmesi halinde ise bu tarihlerin iktisap tarihi olarak dikkate alınması aksi takdirde tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak esas alınması gerekmektedir. 76 Seri No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılan açıklamalara göre; kat irtifakı tapusunun alındığı tarihin, satın alınan dairenin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekmektedir.

Bununla birlikte, Gelir İdaresinin beyanına göre, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen gayrimenkullerde dâhil olmak üzere, mevcut yasa gereği her tapu sahip değişikliği ile tapu cins değişikliğinde bu 5 yıllık süre yeniden başlamaktadır. (Ayrıca bu konu hakkında daha detaylı bilgi almak için Gelir İdaresinin 444 01 89 nolu çağrı merkezini arayabilirsiniz.)

8-) Katma Değer Vergisi (KDV): Gayrimenkul satıcısı, ticari faaliyet göstermeyen, kar amacı gütmeyen (amatör), arızi kazanç (geçici kazanç) sağlamış olan bireysel satıcı ise, KDV hesaplanmaz, ödenmez. Ticari faaliyet kapsamında, kar amacı güden (profesyonel) satıcı ise, KDV hesaplanır, ödenir. Sözleşme gereği anlaşılması durumunda, KDV alıcı tarafından ödenilmektedir.

Sonuç olarak; gayrimenkul alım satım işlemlerinde “ticari organizasyon”, “sermaye” ve “devamlılık” unsurlarının tespiti ve gerekli şartların oluşması neticesinde, elde edilen kazancın ticari kazanç olarak değerlendirilmesi ve satışların KDV’ye tabi olması, defter tutulması, beyanname verilmesi gibi sonuçlar doğurmaktadır.

İki tam yıl süreyle kurumların aktifinde, belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların satışı; 3065 sayılı KDV Kanununun 17/4-r maddesi kapsamında KDV’den müstesnadır. Ancak, bu kapsamdaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumlar, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazlar için bu istisnadan faydalanmayacaklardır.

9-) EMLAKÇI KOMİSYONU: Gayrimenkullerin alımı, satımı ve kiralanması gibi çeşitli işlemlere ilişkin olarak insanlar arasında aracılık eden kişilere emlakçı denir. Emlakçılar, yapmış oldukları aracılık hizmetleri nedeniyle alım satımın taraflarından belli oranlarda komisyon ücreti alır.
Emlakçı komisyon ücretleri; satış işlemleri için genel olarak, gayrimenkulün gerçek alım ve satım bedeli üzerinden %2 + KDV (%18) olarak belirlenmiş olup, alıcıdan ve satıcıdan aynı oranda ayrı ayrı alınır. Gayrimenkulün kiralanması durumunda ise, kontrat süresi ne olursa olsun yalnız kiracıdan bir defaya mahsus olmak üzere, bir yıllık kira bedelinin %10’u + KDV (%18) olarak alınır.

10-) ABONELİK MASRAFLARI: Elektrik, su, doğalgaz, telefon v.s. abonelik masrafları.  


Yararlanılan Kaynaklar
1-) http://www.gib.gov.tr/yardim-ve-kaynaklar/sikca-sorulan-sorular
2-) http://www.gib.gov.tr/gibmevzuat
3-) 492 - Harçlar Kanunu
4-) https://www.tkgm.gov.tr/tr/icerik/sikca-sorulan-sorular-1


Kaynak: https://www.tkgm.gov.tr/tr/icerik/sikca-sorulan-sorular-1
Paylaş :